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呢個係一個爆大獲的網誌，一次過講曬，唔會再更新，我唔會係度回答任何問題。呢度講既野，只係我一個人的觀點，係一個主觀的睇法。當中好多錯字，請見諒！

自我介紹
我咁多野講，係咪我奶左野呢？答案係，我也一直忍受著唔可以公開，因為我一日未賣出，都唔可以講！ 結果，我成功獲利，純粹好采。層樓係完全跑輸左比人地，因政府出左招，我無法子換倒樓。買左康德花園面對左一連串的問題，我想借此公開我所經歷的一切，唔想再有人受害。如果你岩岩買左，我希望你唔好再睇落去，因為你的日子會好難捱。只好叫你「睇開D」。

報紙，話康德花園有人獲利1倍，1 賠 1，但你地要留意，佢地持貨左10年（或以上），其他屋苑要執100萬，根本唔駛10年，換句話，到你接手時又會點？

樓其實唔可以話自住唔怕跌。

呢度先吊下你胃口，之後慢慢同你詳細講解！

請細閱以下目錄：

1) 何謂康德花園？

2) 點解康德價錢最疲弱？

3) 康德花園交通係點？

4) 康德係咪自住唔怕跌？

你信唔信我都好，總之睇曬呢4頁，你先再決定買唔買。如果你因為我唔買，希望你們能夠心裡祝福我，講一聲「多謝」，巳經足夠。我確實真係救左你地！在此都多謝你地心裡送來的祝福。

本站資料，係適用2008-2019年，有關康德花園的情況。

（第一章）何謂康德花園？

自2008年，樓價高企。

二手巿場，無能力的買家，唯有湧入屯門。屯門區的AA緊係多謝曬呢個潮流啦。今日都2014年，我又好采散左，真係唔想再有人中招啦！

因為，有好多屎忽野，D人買左，又唔出聲。出聲就推臨巿丫麻。

何謂康德花園？

康德花園（英文：Hong Tak Gardens），屋苑在大興花園和翠林花園之間，位於屯門石頭排路11號，屋苑分成三座，每座30層，每層有8伙，整個屋苑有684個單位。於1988年2月起始入伙。單位建築面積主要分為4種，包括479、542、546和623呎，頂層為特色單位，實用面積約75%。發展商是華懋集團與大昌集團有限公司合作。

咁呢～號稱工廠三寶的，就係大興花園、康德花園同翠林花園。三個屋苑之中，價錢最疲弱的，就係康德花園。

入面有 8 成實用，新手就好易上左檔以為執左便野，買左就知奶野！

請點選第二章，會講解當中令佢價錢疲弱的問題。
2) 點解康德價錢最疲弱？

（第二章）點解康德價錢最疲弱？

呢D野，經紀佬實唔同你講（因為你無問），但我相信佢地個個心知，所以新手買左都有受騙的感覺。在此，唔係想話經紀佬衰，佢地都係搵食啫。做康德業主都有苦自己知，你地唔可以因為咁而仇恨佢地，要怪就怪發展商無良。

你問經紀佬，係屯門要便宜，又大間，又要夠實用，個間格又要靚，咁佢地自然會推介康德花園比你！無錯，康德花園間格係非常好。

當今的私樓都未必做得倒。佢地只係將佢最好果一面SALE比你啫，你唔知有咩問題，係個人責任。

以下D野，業主，同經紀佬一定唔可以同你講！

1) 最易奶野的人，通常都係唔熟呢區，但果度咁遍，有邊個熟？隔離工廠區都死城咁，你行去望下水牌，都唔知D公司仲有無係度。可以形容，該地段係「鳥不生蛋」。

2) 經紀佬會同你講交通方便，其實D車，都要自己行出去搭。總之當場同你講，你係無辦法踢爆倒人，什至佢都一知半解，未必有心呃你。第三章康德花園交通係點？會再講。
     
3) MTR 係10 分鐘行倒去，但留意斜路，好那難行，日曬雨淋，條路其實係好撚長，無野遮頭。你或者覺得落斜路無乜，但你返來上斜路，你就知其實都幾遠，呢一點，你單靠睇樓係FEEL唔倒！所以你係永遠唔會見倒有 MTR 個牌，或站內會寫通往康德花園。即係點？即係個價無得升。經紀佬同你講，MTR 屋苑無得輸，唔好信呀。你唔信，就睇下，屯門中心呎價，比瓏門帶旺左，但無康德份。大家都係憐近MTR，心照咩事啦！

咪就係條擋財的斜路羅！

4) 唔理你迷唔迷信，斜路影響人流，風水不利！你唔信風水唔緊要，確實係斜路唔好行，不利人流。樓下餐廳的野好食有限，但間酒樓OK的。你唔好以為買便左，無所謂，因為呢個係你長遠的問題。什至你的朋友，老人家，都唔會想來搵你。

你可以唔上斜路，繞過卓爾居商場出來，但又再行遠左，同出來有個馬路要過，等轉燈係好耐，係好撚煩！唔好意思！人流出入唔方面，所以呢度真係唔旺。

5) 三寶中，樓鹷最高。大概仲有4年就30年樓鹷，新手唔知到左30年，層樓按唔倒30年按揭，就會影響樓價，無人想接手，都唔係話無人想接，因為咁影響左上車客的購買能力。呢個屋苑都話佢廿多年都係叫上車盤，無升過呢。係呢個MOMENT你以為自住無問題了，錯了！30 年，D樓會五勞七傷，呢度整完，果度漏。一個10號風球見曬底！

仲有，30 年，屋宇署一定要驗樓，到時驗倒有野整，就條數唔知點計。

6) 因為全屋苑得三座，管理費好那貴，亦係三寶中最貴。每呎收你1.3蚊！你以為樓價便左咪又奶左野羅！就算你放租，都係管理費度輸左比人。

你以為有管理員著制服好正呢！事實上呀豬呀狗都入倒去。你一定會比新裝修的大堂呃左。只可以話，大堂好干淨，冷氣一定有。你留意下電梯好細部，出到來冷行，根本 2 個世界，你無戒心去留意或唔要求，係因為你以為便左幾廿萬。但呢個亦都係佢價錢唔硬的原因。

7) 10號風球，估計多個單位有滲漏，管理處係唔9理，有咩都搵樓上樓下自己整，包括泳池滲水。反而翠林已經做左外牆翻新，康德係無。。。管理署無錢。。定業主無錢？ 呢個問題，呢2年或之後接手的新業主，GOOD LUCK 啦。

我極傾向相信管理署係好撚有問題！

你地再睇下，多個單位外圍的水管巳經生曬銹。管理署係唔會負責架。買左就小心了。

講返 D 管理員，你以為 D 看更著制服好那醒，其實個個都 ON 9 9。最PK係有個肥妹仔，成日跟野好甩漏，成日講左D野，無手尾跟，轉頭無左件事，什至係你面前玩手機，當你透明。後來個死肥妹唔多覺係度，可能比人炒九左啦，希望佢以後唔好再咁既態度打工。

8) 某AA電台唱佢四平八穩，真係四佢老母咩。又話有會所，真係又會佢老味咩。

個泳池根本可有可無，無人去游，你見倒都唔想游，尤其佢比屋苑咁能近既距離圍撚著曬。而會所的更衣室，係破舊到無意慾使用，D 磚爛呀，水管又脫曬皮，到處都係銹漬咁，我就唔敢係果度換衫啦！

有次睇倒人游水，有個細路，唔著泳衣，條賓周係咁係度 
FING，唉！

平台花園內有多個室內空間係閒置，浪費左。你會見倒有個水管係咁漏水無人理。（可能而家整好左掛）所謂卡拉 OK 房，係地牢，得一間要 BOOK 先有架。或可以借 BBQ 爐。總之同你講，無人用架。。。。。唔好比人遊倒，話咁既價有會所，以為著數左，其實AA真係好心幫業主託巿，但託都託唔郁。個平台花園，係比 1 樓的單位幾乎對到正一正，你係唔會想係果度散步架。真係唔知呢D係乜撚野設計，好撚無良。

教正你啦
正宗有會所的屋苑，係電梯先上平台花園，經過會所，先再上樓。1 樓應該係在平台花園再加高建築係大堂上面。而康德係無得比你先上平台花園（係1座先有電梯上倒、2座同3座好似係上唔倒），即係設計上，都唔想花錢管理，同想有人用。又或者，無業主想加管理費，要加管理費，我都情願佢空置左佢算撚數！

總之，呢個係 K 型會所。對生活品質係無得提高，唔係一個賣點來，你用佢黎招呼唔倒朋友，要不然我保證你會好撚樣衰。

SO，個價好得邊？你以為同你接果個，唔係水魚，會同你買嗎？

9) 三寶中，最近工廠區，尤其是1同3座向工廠同大興果邊，所以，價錢最差。二座向西，個價真係好那西，因為對正三座。

唔講外圍，佢地本身三座樓同樓距離太近，買果時唔覺，住落就知好有壓迫感，樓底都係明顯較底。於是乎你就好想換樓。唔係話便唔比你買，但如果你以為呢度實用可以住過世，無買錯，同你講，你行錯左啦。到你上左車，你會發現呢個睇法係錯。

人地D樓起得靚，地點好會升，即係人地隻雞識生蛋，你果隻唔識，你會有咩感覺？

通常 2 座向東北，望大興村果邊較好賣。你買左呢 D，都會較易甩身，開揚 D 點都流通倒財氣，風水好D。如果你個單位，三邊都唔開揚，除左風水唔好，脫手有難度，總之無運行。你甩唔倒手，即係層樓估價疲弱，你每月供一期，真係蝕緊利息。

9 成按，仲要輸埋保費同厘印費，OH MY GOD！

你以為便買左可以屈就 D，又錯啦，你係住得好唔舒服。同埋千祺唔好向球場，靚仔打波，D 聲傳上來好應聲架！你又唔好以為便 D 咪住低 D 羅。

你又以為便買返來，咪便 D 賣返出去，又錯啦，巿場唔係你話事，有錢的人好多級數，同你一樣窮的人，可以戶口多20萬，佢地都傾向要開揚景，你無所謂，但巿場有所謂。

總之，窮人勁傾向左邊擺。同你買果個，都唔方太會比得起錢。咁你要計下啦，你脫手，可能帳面獲利，其他成本能否抵燒倒？本來層樓升係無問題，但而家有 SSD，我唔再多講呢個 POINT 點解。

10) 樓底真係好那簿，樓上有人搬椅子，走動，你係可以聽倒好那清楚。而水管的流水聲，亦會好清楚傳入屋內，你係想像唔倒咁辛苦買四幅牆，原來會咁慘情。

你頂唔頂倒係度住過世，真係一個大問題。層樓唔升，你無錢賺係補貼唔倒你換樓架。

呢個屋苑的質素，係絕對衰撚過公屋。起得好撚無良。

11) 康德花園同一間機鋪連體，死症！你唔好以為，你唔介意，但巿場好介意。

12) 留意單位有水黃現像，因為水管老化，而管理署指因為水錶內的水管係唔負責的。維修都需要申報，放下3500元按金。（我賣果間，係整好左先比人，洗左2萬5。）呢個問題唔單止康德，係好多舊樓都有呢個問題。點解我都要把呢個 POINT 都要拎來講。你唔好以為大堂好靚，或 D 人住左好耐會維修好，答案係非也。

你無錢才去買康德，住得康德的人一樣係無錢！

你有錢豪裝，唔駛買康德，所以，你見倒有豪裝的康德，小心係化妝樓為多。

化妝樓，只係洗3-5萬蚊。新手一定上檔，入面漏水，你唔會試倒。因為，我住住下，有張傳單派左來，寫著簡單美化裝修3萬起。我就知我奶左野，結果我要搬返出來，再洗錢，搵人做過曬 D 電線，同重做浴缸。

總之，明明整好曬，但總有 D 小毛病，我形容好似架車舊左，整極都有問題。

你可以當係我一個唔好采，但我百倒返來，唔止我一個係咁。

13) 你以為便買便賣，人地屋苑可以升5成時，康德只係升2成。呢2成，未必可以足以抵消倒你成本。你同大巿跑輸左，就係虧！請多留意唔同屋苑成交，單係隔離大興花園，成交量同呎價的波幅係差好遠。

經紀佬，又會同你講，康德多用家少成交。我只可以同你講，多成交，有投資客的屋苑，先係對散戶最有保障。

因為外圍跌一成，康德升少少跌一成，係會好撚慘情！

唔好以為，自住唔怕價錢跌，你買左康德，係有好多一連串的問題要面對。唔記得，請自己再睇返以上13點。我唔係想勸你唔買，係直情想叫你咪撚買！尤其係 9 成按，無錢，你會好後悔！你有錢唔駛做 9 成按，真係無必要買康德。

好啦，你可以反駁話工廠區會再發展，不過你留意下康德的位置，如果唔連體收曬塊地再設計過，係無可能改變個死局，尤其係比大興隔著左。收購都搞旁邊 D 廠區先，發夢都唔駛指意有財團會收購，你以為旁邊旺，會受惠？請留意，隔離卓爾居樓王個呎價都同康德差好那遠。你唔好信經紀佬同你講，旁邊係樓王卓爾居可以佔下光，咪能信添呀！康德花園，係吸唔倒財氣，好難升值。連老過佢的居屋兆康苑都好過佢，你知點解嗎？

質素，同 MTR 距離，非斜路地段之別！

你想收購，不如賭下唐樓，機會大好多。

我理解屋苑升唔升，係睇 MTR 及配套的距離決定，唔關隔離屋苑事，因為買靚野，係另一種人。我希望你同我都可以成為呢類人。

除了留意兆康苑地型之別，最好去卓爾居睇，佢主要唔係因為新同豪華，係塊地解決左，將佢變左為什無斜路式生活。商場一出來就係平地，就係輕鐵站，駁著馬路通去巿中心，吸倒人流。

你明白倒呢個分別，就知道，康德在地勢上點樣唔掂法。

請去第三章：

3) 康德花園交通係點？

（第三章）康德花園交通係點？

有個AA電台，話交通成熟，真係頂佢個肺。你又唔可以話佢地呃你，總之你唔熟，絕對唔係你諗果回事。


960 過海巴士係好那密，要 22 蚊一程，去到 IFC 廣場保證塞車。我知道呢度唔係豪宅或巿區地段，但唔好九 UP 話方便，又話佢駁巿區無問題。事實係好能有問題。出巿區乜撚能野車都實超過 1 小時。

去九龍東，架車，仲慢能過你坐飛機去廣東省。唔係架車慢，係條路真係長撚到丫。。。 
經紀佬會同你講：行去大興花園有村巴搭（只限繁忙時段的早上），你本身唔住果度，你聽落以為好能方便。每位 19 蚊，計人頭坐滿先開車。唔似巴士你行埋站就有架，落雨你就煩。呢 D 所謂村巴，入面 D 位，窄到只係坐倒半個人，根本每日比人夾著肩頭出入，好能辛苦。無他，就係為左坐多 D 人賺錢。同你地要留意呢 D 係亡命村巴，係公路上係會左穿右插，開得好能快，係會好撚易出事，唔係講笑。唔信請自己請一日假去體驗下，先決定買唔買。村巴係早上繁忙時間先有。

點解，巴士要 1 小時以上出巿區，村巴可以 45 分抵達？主要原因係村巴亡命咁開車，就做倒快撚過 MTR。


講到落雨，你以為，車！後生仔，咪落斜路行去 MTR。同你講，條路係落雨時，你係行得好那狠狽，亦都引申左，呢個屋苑，係咪可以住到退休？答案係唔可行。

附近係無得買餸，得一間惠康。你係要搭車或行去新墟先可以。（行過去起碼20分鐘以上，後生仔行得快來計）

D人話買樓，可以安老，事實呢句話好撚昆鳩人！

再講，屯門去美孚，先好似30分鐘，就九 UP 話半小時到巿區，你自己計下數，美孚，再駁出去要幾耐。

仲有美孚站同尖東站起轉車條路長到仆街呀！咪又係前後起碼1個鐘，麻撚煩羅！ 我明白，呢度係屯門，但唔好吹撚到佢通左車，好似天堂咁啦。

你可以話，車！我搭過啦，轉車行一陣就到，但我同你講，你一個人或有朋友陪你睇樓，好似無乜野，到你返工返學，或出面約左人，你就知，其實，條路係好撚累。

講到呢度，讀者可以反駁我話一分錢一分貨，但想提醒大家，康德的價錢，同時也要面對維修的風險，樓鹷又係一個問題，交通又唔係特別好，而且佢唔係可以住到老的地方，咁試問有無必要用呢個價，去買康德花園呢？為左貪佢 8 成實用？同你講，完全唔值！

如果你唔係急著做 9 成按，都再同你講！巿區唐樓都好過佢！唔係吋嘴講悔氣話，我係講真的。

你覺得住唐樓無貴氣，同你講，你住係康德個感覺，一D都唔覺得自己有貴氣，好似仲係窮人區生活咁，係好那消磿你意志，而家政府出招，罰三年稅唔比你賣，我想像倒新接手的人好撚頭痛。

你又唔好以為康德花園好安靜，我同你講，佢又唔係靜，唔好采樓上有細路，保證你無覺好訓。因為樓底薄，任何聲音，都好明顯。對著廠，大興花園，馬路，環境都談唔上係清優。

我建議你地不如考慮返交通好 D 的地點，唔好貪佢有 8 成實用，係會得不償失。

仲有一章，你就睇埋了

4) 康德係咪自住唔怕跌？

（最終章）康德係咪自住唔怕跌？

報紙，都會話康德花園有人獲利1倍，1 賠 1呀！但你們要留意，佢地持貨左10年，其他屋苑要執100萬，根本唔駛10年，換句話，到你接手時又會點？ 

你要留意，人地第一手買返來，樓鹷係10年都無。

而家大概26-28年樓鹷，過了30年，就要面對維修問題，真係有某屋苑，維修嘈緊要每戶夾33萬，我唔講邊度了。單係呢一點，巳經反映左買樓唔一定係升左呢。可能係負呢。

經過今次低息環境，絕對係高位接左貨。能否再執100萬，真係成問題，呢個問題等同問波羅飽賣100蚊個仲有無人買。你話呢？

你又可以吋 9 我，話10年後波羅飽賣100蚊有乜撚野咁撚出奇啫？我都係要問返你，綜合咁多不利因素，你能否好安心咁住10年？
留意你層樓係二手樓，已經老化！

你係由呀爸呀媽，在經濟底潮生你出來，你的成長就係經濟的成果，所以你可以去接貨，你去接上一輩的人買下來的樓，你自己諗下，全球人口老化（日本已經仆左街先），你估下你層樓有邊再用高價同你接？你指意外資？人地一有事蝕著即走，呢D外資錢，唔會黏著係香港架。

波羅飽經通漲仲係新鮮出爐，都仲係咁好食，OKAY ！咁先至係無問題！

某AA話，珠江大橋通車，屯門受惠，都係同你講，康德個地點好能怪，旁邊人地有得升，康德好似呀伯呵唔出尿咁。

我唔想曬時間，用咩屋苑比較，

好簡單，其他屋苑，3年可以升5成，康德只係升1成時，到政府出招，幾乎全線都跌一成。

你能否明白，一層樓升50萬，康德升10萬，大家同時跌一成時，個分別係點？呢個數，真係出現左係某一個週期，我唔想細述，真係離撚曬譜，你心裡係好自然話，搞撚錯呀！

你唔好以為，全球量化貨幣，D野會無止境咁升，問題係錢印多左，債務同樣多左，經濟增長追唔上呢條債的時候，物價只有還原，全球QE印錢的目的係「防通縮」，唔係製做「通賬」。如果物價必升，睇下金油而家乜價，睇下恒生指數，你就知要醒啦。最後會點呀？

你又諗下，你唔工作，樣樣都分期，分10年，攤長D錢來洗，短期製造高消費，你一時間樣樣野都買倒，生活好好，但條數你唔填，係咁借上借，會點？

呢個先至係，QE 印錢的真相。

如果你唔係要生仔，搵命博的話，今日還堅持結婚 ＝一定要同居，計清楚D條數，你長遠買層樓來做乜。


當巿場向下調整時

你唔好以為，人地升得多先至跌得多，康德升得少，就會跌得少。我同你講，中原成交睇倒，要跌全部一齊跌，銀行估價係一齊調整。

所以，勸你地唔好聽經紀佬話，康德自用客多，少成交，真相就係佢價錢唔好，質素唔好，心水清的人根本唔會買。

自住係咪真係唔怕跌？

咁你要計下條數，你想像下老左，係咪仲想住係呢個咁既地方？

管理費1.3蚊一呎，你退左休無收入，點交管理費？

升都還好，你可以再按（人地層樓講緊退休時都升左100萬以上），跌咁點？

升唔郁呢！一跌就無水位比你跌架啦。

我當無調整，你一定蝕利息，保費同管理費，有人又話車～！好過訓街～！問題係，你比咁多錢，得唔倒生活改善，日子會好難捱！你諗真的，香港地係咪真係無後路到要訓街？

你住旺角，深水埗，觀塘的唐樓都好過康德花園。（我有朋友住，我自己未住過）

一間樓，可以安居養老的基礎，就係層樓要升得好！唔係呢，層樓只係你永遠的消費品！

基於上述因素，你地太後期接棒，康德升唔郁，你地係換唔倒樓，老左就會比人吃虧！

你仍然要話，唔怕的話。到巿區開始零成交，70萬起標咁減價。你就真係如夢初醒！

再講多少少，人地巿區樓800萬，由70萬起標計減價都閒閒地，康德估價跌10-20萬，都可以KO呢2-3年新接手的業主。

唔好采，跌到負資產，銀行係唔會CALL LOAN，你唔駛驚。但你會好清楚，你每月供樓條數係「白供」！
可能你放租好似消倒條供款，但你要計真 D，按揭保險同厘印費，管理費，你要放租幾耐才回倒本？係回本時間呀！唔係利潤呀！唉，唔想再諗呢 D 死人數。

D 經紀佬話，供樓當儲錢，又可以自住。你搞清楚，如果你層樓唔升，話供樓條數係儲錢，係講唔通。

提醒你，供樓係指你欠緊銀行錢，所以要還錢咁解。
你要消除呢種感覺，就要你隻雞識生蛋。層樓要曉升才可以抵消成本！

今日，如果你未簽臨時買賣合約，好高興，我幫倒你。

你細心 D 睇下，交通，咩屋苑先會有機會受惠，及用康德個價錢，絕對唔會無其他選擇。

請留意，屋苑成交頻密度，太疏就多數係唔好，同唔受歡迎。同要留意下價錢升幅上的時間長短係點。

10 年以上先翻一倍，真係好ON 9 架。

唔好，見康德好價，就膽操操簽左名。經紀佬實同你講估價多左無問題，又話點好，又咁好，真係簽左名，采你都傻架。

你真係窮到揀無可揀都好，我真係強烈建議唔好買康德花園。

但如果你買左，我保證你對買二手樓的智識都一次過學曬！
（包括滲水，同管理問題）亦都唔駛灰心！

買舊樓，請預留維修費，唔好諗著買現成，可以即搬入去住。包裝修的，多數都係昆鳩你（因為呢個屋苑大部份人都係錢唔多，物以累聚），比間爛既你，你預錢自己整仲好。


你地都可以話我無中生有，始終近幾年的賣家都有獲利，或你住得好開心！唔好意思！如果你係咁幸福，無可能會找上呢個網誌。請面對現實！

你搵得倒呢個網誌，一定係想求證某D野。

又或者你好醒，會話，係我先咁笨，我認！因為我無人幫，無人比意見我。我就係想幫返類似的人。

我無意思想搞大件事，只係想有心求證的人，自己知道就算。同希望你地自己睇左唔好周圍傳，咁同時會害左業主們同班經紀佬，你自己安全無買，就好了。

再講一次，我唔係想申張正義，只係想提醒下準備買樓，又錢唔多的人。

至於真係近年唔好采買左的人，唔駛太灰心，在金錢上的損失，是有限數字，預計短期唔會有大調整，恐怕成交量一路下降，樓有價無巿，脫手難。升跌呢D野係好難講，或可能我睇法錯。

好好咁守埋呢3年，好好睇睇到時賣左佢。表面你我係染左，但我地學的比別人多左。凡事兩睇。我當初很多抱怨，心很煩，但我學懂放下，要正面咁去面對問題。凡事總有辦法解決，最緊要頭腦冷靜。